第七届·区域互联网大会
体验DEMO
177-6837-0570

降价?不可能的!住建局紧急通知:停止特价房销售!

航加房产2019.03.08

江西住建局紧急通知 停止特价房降价卖


     今天,江西省赣州市赣县区住建局相关工作人员向澎湃新闻确认,该局已向房企下发一份“停止特价房销售”的通知,要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售。


22.png 


     澎湃新闻获取的文件显示,3月4日,赣县住建局向全区房地产开发企下发紧急通知称,为维护房地产市场健康稳定发展,对近期赣县区所有企业的特价房销售情况进行整顿。


整顿主要分三方面:


     1、所有开发企业立即停止特价房销售,所有特价房销售前必上报住建局和物价局审批;


     2、自3月3日开始,同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案;


     3、所有开发企业于3月5日前制定降价引起的应急预案措施上报住建局综合股进行备案。


     另有赣县住建局内部人士透露,停止特价房销售是因为其售价低于了此前申报的预售价格,这是不允许的。


     按道理,通知前未能网签的特价房源,已经无法销售,因为无法通过网签审批。


     后期,房企如需申报特价房要向住建局和物价局备案,但有个原则是,该备案不得低于同类型住宅2月的售价。


23.png


你以为只有一个江西吗?


     去年,安徽合肥两楼盘“降价未遂”事件吸引全国关注后,同样的戏码在安徽芜湖再次上演。


     近日,有房地产业内人士爆料称,位于安徽芜湖的大发融悦东方项目因降价促销而遭到前期业主维权,降价促销活动随即被叫停。


    根据业主反馈的信息,该项目被指跌破市场价售房,洋房价格在5个月的时间内由1.5万元/㎡左右跌至1万元/㎡左右,“许多业主买房几个月亏了近百万元”。芜湖市住建委开发办相关人士表示,促销活动立即停止,如果之前销售的400多套房子存在低于备案价5%的销售行为,要立即纠正,否则立即转为现房销售,重新申请备案价格。


     所以,不给降价销售,传递的最直接的信号就是:房价还是不给降!


     中央召开的中央会议,到住建部发出的稳地价、稳房价、稳预期,再到要稳妥实施房地产市场平稳健康发展的长效机制方案,ZF的一系列动作,全都表明了政府的目的是保持房价的稳定,严控房价大涨大跌。


     仔细想想,接二连三的降价和不让降价事件,背后原因其实比较简单:


     1、四五线房价涨的已经超过了当地人的承受能力,棚改放缓之后,没人接盘,销量腰斩,降价虽然无奈,但是房价翻番之后开发商也不吃亏;


     2、不止是恒大、碧桂园债务压力比较大,地方上的中小房企早就不堪重负,甚至公司员工集资、房子代替工资的方式来缓解债务压力,他们更希望降价;


     3、但是同时,四五线地方财政压力也很大,没有产业支撑,只能靠卖地来置换债务和发工资,房子降价地卖不出去,怎么可以;


     4、没买房的接不了盘,买了房的不让降价,房闹现象在民风彪悍的四五线城市直接上演“武斗”,地方出于稳定也乐于叫停降价。


     目前,全国楼市都有回暖迹象,再降价销售明显不合时宜


不让降价,能救得了楼市吗?


     问题在于,禁止开发商降价,就能救得了目前的楼市吗?答案显然是否定的。


     在搞明白这个问题之前,我们先来看一个房企核心的财务指标:财务费用占比。数据来源于光大证券宏观团队的研报,因为各大房企尚未披露年报,所以最新数据截止到2018年3季度。


24.png 

       

     如图所示,无论是财务费用与总费用之比,还是财务费用和营业成本之比,均已攀升自2006年至今的历史高位,高达30%以上!


     很多朋友有点发懵,这能说明什么?说白一点,房企的贷款利息支出已经创出了历史记录!


     所谓财务费用,主要构成就是贷款利息,对房地产这种高杠杆、高周转的行业来说,可谓是命门中的命门。


     想象一下,以前房企可以轻易获得低息贷款,也可以从容的拆东墙补西墙把漏洞给填上,等到最终房子卖出去,回款一到,马上满血复活继续拿地,周而复始,好不自在。


     随着现在融资成本越来越高,不管是发公司债、发信托还是银行贷款,利率高企的现象很难改变,手中的项目拖得时间越长,贷款利息支出就越多,再不加大回款的力度,对开发商来说最终就是竹篮打水一场空!


     另外一个数据也能说明问题,从去年11月开始,房企融资利率水平大幅上涨,华远、华夏幸福、时代中国、恒大发行的各类融资工具利率均高达10%以上,今年1月份,正荣、禹洲发行的优先票据利率分别高达10.5%和8.6%。


     连续三个月融资利率大涨的背后,是连续三个月融资额暴增至千亿以上,高企的利率、创出历史记录的贷款利息支出、急不可耐的借钱,很多房企只是为了“借新债还旧债”而已。


     利息一天比一天高,规模一天比一天大,偏偏还赶上了去化率下降、购房者观望情绪浓厚的时期。


     这个时候,不让楼盘降价就能救得了开发商吗?每天压力山大的贷款利息,能够坐视不管吗?换做你是房企,不降价搞点回款能怎么办?


但是这样,能稳多久呢?


      最后,我们来看看,房价调控10年,发生了什么?看看全国主要城市近10年的房价变迁。


      从2008年-2018年楼市调控从未停过。但结果是,调控搞了10年,最终房价涨了10倍!


      2008年:抓紧建立住房保障体系,防止房价过快上涨


      2009年:稳定房地产投资


      2010年:坚决遏制部分城市房价过快上涨势头


      2011年:切实稳定房地产市场价格


      2012年:继续搞好房地产市场调控


      2013年:完善稳定房价工作责任制


      2014年:针对不同城市情况分类调控


      2015年:分类指导,因地施策


      2016年:完善住房税收信贷政策,因城施策化解房地产库存


      2017年:坚持住房居住属性,遏制热点城市房价过快上涨


      2018年:坚持房住不炒,坚决遏制房价上涨


     现在看来,楼市上有天花板,城市放松限价就被叫停;下有兜底,不能降价只能刚需和开发商死扛,只有一条路“稳”。



QQ图片20190220111443.jpg


产品试用申请
提示:请务必填写真实信息,我们将及时联系您并开通后台试用账号。(*为必填选项)
发送验证码
体验DEMO